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格力地产8连涨引关注 主业“滑铁卢” 借重组珠海免税可否破局
2020-06-10
K图

  近日,主业“不温不火”的格力地产(600185.SH)因跨界收购在资本市场火了一把,连续8个交易日涨停。

  格力地产股价的迅速上涨得益于5月22日发布的定增预案,拟收购珠海市免税企业集团有限公司(以下简称免税集团),该收购也使得格力地产在6月4日收到上海证券交易所《关于对格力地产股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案信息披露的问询函》(以下简称“《问询函》”),《问询函》要求格力地产说明并补充交易目的和标的资产,说明本次重组完成后公司的发展战略和业务模式及补充说明本次交易完成后的整合计划及具体措施。

  此次格力地产收购免税集团的原因是什么?有怎样的预期?现阶段进展如何?收购之后如何运营?作为一家以地产为主业的公司,格力地产进军免税业务的原因是什么?为什么选择在现在这一时间点收购珠海免税?接手新业务对于格力地产有怎样的机会和风险?

  对于上述问题,《商学院》记者向格力地产品牌方面发出采访提纲,截至发稿日期,未收到回复。

  跨界收购免税业务

  5月22日,格力地产发布定增预案,向珠海国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买其持有的免税集团100%股权。同时,拟向通用投资非公开发行股份募集配套资金不超过8亿元,预计发行股份不超过1.86亿股,发行价格4.30元/股。格力地产与免税集团同属珠海国资委全资控股企业,本次重大资产重组为同一控制下的企业合并。

  据企查查显示,珠海免税集团成立于上世纪八十年代初,1995年正式成立集团公司,如今,珠海免税现已发展成为以口岸免税品供应服务为龙头,集百货零售、商业物业经营、国内外贸易、仓储物流、市场经营管理及输澳鲜活农产品供应为一体的集团式企业。珠海免税属下的口岸免税业务是国家有关部门特许经营项目,主要经营各类免税商品,服务对象为经珠海口岸出入境人士。

  瑞银证券发布报告预计,若维持现有免税政策不变,2018-2022年中国免税行业销售额内生增长CAGR或将达到18%,到2022年免税销售额或将达到718亿元,约为2017年的2.3倍。 其中,预计未来5年海南离岛免税销售额CAGR有望达24%,主要的驱动力为海南岛新增免税店、海南游客量持续增加等;此外预计以机场为主的传统免税销售额2018-2022年均复合增长为16%,主要得益于国际航班时刻新增、免税面积增加、品类增加以及经营改善等的积极影响。

  据了解,免税品行业在我国属于特许经营行业,牌照稀缺珍贵,而在免税行业赛道上,形成了垄断的竞争格局,中国免税品(集团)有限责任公司(中免集团)、日上免税行(集团)有限公司(日上免税行)、深圳市国有免税商品(集团)有限公司(深免集团)、珠海市免税企业集团有限公司(珠免集团)、海南省免税品有限公司(海免公司)和中国出国人员服务总公司(中出服)和港中旅共计7家持牌免税公司。其中,中免集团是行业最头部企业,是中国国旅全资持股公司,2019年营业收入及归母净利润分别为479.7亿元和46.3亿元,同比增长2.04%和49.58%,中免集团的营业收入也由2017年全年的282.82亿元增长至2018年全年的470.07亿元,2019年全年的479.7亿元,而2018年、2019年珠海免税的业绩则分别为22.56亿元、26.69亿元,净利润则为6.4亿元、9.4亿元,与行业龙头相比存在差距,在“合纵连横”的市场环境下珠海免税如何与其他免税巨头竞争,在免税行业分得一羹,对于在免税行业涉猎尚浅的格力地产而言,仍是需要思考的问题。

  而格力地产也在《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》中坦言本次交易存在可能被暂停、中止、取消的风险,而市场竞争加剧、免税行业政策变化、及突发事件如重大疫情及自然灾害、资产权属瑕疵都是本次交易的风险。

  在知名经济学家宋清辉看来,格力地产此前并没有试水过免税业务,作为一家房地产公司,格力地产进军免税业务的原因或是看重有利可图。疫情逐渐缓解之后,对于珠海免税业务发展属于利好,但是接手新业务对于格力地产风险较大,人才、跨界经验可能是短板。

  《商学院》记者发现,从3月17日到6月3日3个月时间内,格力地产3次遭到上交所问询 ,问询内容从生产口罩到收购科华生物,再到近期关于计划重组珠海免税集团。

  在58安居客房产研究院分院院长张波看来,对于房企来说,主营业务应该聚焦房地产开发,但由于房地产行业这几年竞争激烈,并且融资受限,房企的多元化发展倾向亦很明显,但通过非地产化业务运作长期是否有效还待观察。

  格力地产在资本市场的一系列收并购活动也引发了投资者对格力地产股票的“追捧”,5月25日复牌后格力地产接连八个交易日涨停,“格力地产又要涨停”的言论在讨论群里此消彼长,一面是投资者的积极买入,另一面则是定增股东广州金融控股集团有限公司、杭州滨创股权投资有限公司、铜陵市国有资本运营控股集团有限公司、华润深国投信托有限公司、中航信托股份有限公司和广州市玄元投资管理有限公司于2020年5月25日至5月29日期间减持2016年公司非公开发行的定增股票。

  在宋清辉看来,定增股东减持的原因有很多,对公司前景看衰或是主因,对公司负面影响不容忽视。他建议,格力地产应靠经营盈利而非炒股票,毕竟炒股票风险很大,慢慢可能会把主业给荒废了,不利于企业长远发展。

  地产主业“滑铁卢”

  多元化是格力地产近年来的发展方向,公开资料显示,格力地产将自己定位为一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业,2009年上市后并没有跟随行业主流房企的脚步进行全国扩张,而是聚焦珠海,并开始多元化布局。

  近日格力地产又追加投资生物科技及免税领域,让多元化的版图又增加了。虽然格力地产的主业是房地产,不过,近年来格力地产不断布局非地产相关业务的同时,地产主业却出现下滑,据2019年财报显示,格力地产的房地产业务在2019年营收为23.47亿元,同比下降1.77%;2017年和2018年,房地产收入分别实现29.69亿元和23.89亿元,同比分别下滑1.67%和19.51%;2017年、2018年及2019年,格力地产主营业务分别占比公司营收的94.82%、77.62%及55.9%。

  对于格力地产房地产主业出现下滑的情况,张波认为,出现这种情况的主要原因在于其去化速度整体偏慢,带来的直接影响就是回款变慢以及销售收入结转慢,公司不但现金流压力增加,同步会影响到企业后续拿地的节奏以及开发进度,最终影响到自身规模化速度,虽然快周转模式未来并非房地产发展的最佳路径,但保持一定的速度和节奏依然很重要。

  房企的土地储备面积决定房企未来是否有足够的资源进行开发,也决定了房企未来的发展潜力及可持续发展性。

  据2019年年报显示,格力地产仅在珠海、重庆及上海三地开发投资项目,持有待开发的土地区域仅有珠海、重庆两地,持有待开发面积合计约为48.484万平方米,珠海、重庆两地分别为9.685万平方米、38.798万平方米。2018年以来,格力地产就不在公开市场上拿地了。

  在同策研究院首席分析师张宏伟看来,格力地产土地储备量并不充裕,因此他建议格力地产合理优化补充土地储备量。

(文章来源:商学院)

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